Changer de syndic en cours d'année à Paris : AGE, faute grave et procédure

La plupart des changements de syndic se font lors de l'assemblée générale annuelle. Mais dans certains cas — faute grave, dysfonctionnement sérieux, urgence technique ou financière — il est possible et parfois nécessaire de changer de syndic en cours d'année, sans attendre l'AG ordinaire. Voici comment procéder à Paris.

Quand peut-on changer de syndic hors assemblée générale ordinaire ?

La loi du 10 juillet 1965 prévoit qu'une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) peut être convoquée à tout moment pour :

• une faute grave du syndic (détournement de fonds, inaction face à un sinistre grave)
• une carence manifeste dans la gestion (impayés non traités, prestataires laissés impayés)
• un abandon de poste du syndic
• l'accord unanime des copropriétaires pour un changement immédiat

Sans faute grave avposée, changer de syndic en cours de mandat expose généralement la copropriété au paiement d'indemnités au syndic sortant.

Qui peut convoquer une AGE à Paris ?

Plusieurs acteurs peuvent initier la convocation :

• le Conseil Syndical, après une mise en demeure restée sans réponse
• le Président du Conseil Syndical si le syndic refuse d'agir
• un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 % des voix
• le juge en référé en cas d'urgence absolue (immeuble en danger, comptes bloqués)

La mise en demeure préalable : une étape incontournable

Avant toute AGE, il est indispensable d'adresser une mise en demeure au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette étape est obligatoire pour justifier la convocation et éviter toute contestation ultérieure.

La mise en demeure doit préciser :

• les manquements constatés avec preuves à l'appui (emails, PV, factures)
• un délai raisonnable pour y remédier (généralement 15 jours)
• la mention explicite qu'en l'absence de réponse, une AGE sera convoquée

Le vote en AGE

Lors de l'AGE, le changement de syndic se vote à la majorité absolue (article 25). Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins 1/3 des voix, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu immédiatement (passerelle article 25-24).

Les indemnités de rupture anticipée

Sauf faute grave prouvée, la résiliation anticipée du mandat peut donner lieu au paiement des honoraires restant à courir jusqu'à l'AGE suivante. Vérifiez dans votre contrat de syndic :

• la clause relative à la résiliation anticipée
• le mode de calcul des indemnités
• les conditions de rupture sans indemnités (faute grave, accord amiable)

En cas de faute grave avérée — détournement de fonds, non-tenue des comptes, inaction face à un sinistre grave — la copropriété peut refuser le paiement de toute indemnité et saisir le tribunal judiciaire.

La passation des archives après une rupture anticipée

Même en cas de changement d'urgence, le syndic sortant a l'obligation légale de transmettre :

• les fonds disponibles sous 15 jours
• l'intégralité des archives (papier et numériques) sous 1 mois
• le solde des comptes après apurement sous 3 mois

Le non-respect de ces délais est passible de poursuites judiciaires. Le nouveau syndic doit activement suivre cette passation pour ne pas subir les conséquences des délais du prédécesseur.

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