Convocation d’AG et mandat de syndic expiré : comment sortir de l’impasse ?

Mandat de syndic expiré : diagnostic et enjeux juridiques

À Paris, l'administration des copropriétés ne souffre aucune interruption — sauf lorsqu'un conseil syndical découvre avec stupeur que le mandat du syndic est expiré depuis plusieurs semaines, sans qu'aucune Assemblée Générale (AG) n'ait été convoquée. C'est une situation critique qui expose l'immeuble à des risques majeurs : juridiquement, votre syndic n'existe plus et n'a plus le pouvoir de convoquer une AG, de signer des contrats ou de représenter légalement la copropriété devant les tiers. Selon l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat de syndic a une durée maximale de 3 ans. Au-delà, l'immeuble se trouve en situation de vacance de pouvoir. Quelles sont les solutions pour rétablir rapidement la gestion de votre patrimoine ?

Les dangers immédiats d'un mandat expiré sans AG

Perte de couverture légale de la copropriété

Lorsque le mandat expire sans qu'une nouvelle AG n'ait eu lieu, le syndic sortant perd toute légitimité juridique. Il ne peut plus convoquer d'AG, signer de contrats au nom de la copropriété, ni encaisser les appels de fonds.

Les contrats de maintenance en cours — ascenseurs, chauffage, électricité, gardiennage — deviennent contestables. Un prestataire peut refuser de facturer à un syndic qui n'existe plus légalement. De même, les appels de fonds émis durant cette période flottante risquent d'être remis en question par les copropriétaires.

Accumulation de dettes impayées

Sans gestionnaire légal, les factures s'empilent : charges courantes, travaux d'urgence, taxes foncières. À Paris particulièrement, où les immeubles sont anciens et complexes, les frais d'entretien ne cessent pas. Cette accumulation crée un contentieux difficile à démêler après coup.

C'est le moment idéal pour analyser les charges de votre immeuble afin de vérifier si des factures impayées n'ont pas déjà commencé à s'accumuler durant cette période de blocage.

Nullité de l'AG convoquée par un syndic expiré

L'erreur classique : laisser l'ancien syndic convoquer "quand même" une AG pour se remplacer. Cette AG serait nulle de plein droit. Aucune décision prise lors de cette assemblée ne pourrait être valide.

N'importe quel copropriétaire, mécontent de la décision, pourrait faire annuler les votes en justice. Cela crée une instabilité juridique prolongée et des frais contentieux importants.

La solution légale : l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965

Mise en demeure du syndic sortant (étape 1)

Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, la procédure a été simplifiée pour éviter le blocage systématique des copropriétés parisiennes. La première étape reste administrative : mettre en demeure le syndic sortant (même si son mandat est expiré) de convoquer l'AG dans les meilleurs délais.

Cette mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser :

Convocation par un copropriétaire (étape 2)

Passé le délai de 8 jours sans réponse satisfaisante, n'importe quel copropriétaire peut désormais convoquer l'AG directement, en vertu de l'article 17 de la loi de 1965. Cette simplification est une avancée majeure pour débloquer les situations conflictuelles.

La convocation doit respecter les formalités légales :

Qui peut convoquer légalement ?

Depuis 2019, le conseil syndical (s'il existe) a priorité pour convoquer. À défaut, tout copropriétaire disposant d'au moins 1/4 des voix peut le faire. En dernier recours, un seul copropriétaire peut saisir le tribunal d'instance pour obtenir une ordonnance de convocation.

À Paris, où les petits copropriétaires sont nombreux, cette dernière option (saisine judiciaire) reste rare mais reste possible en cas de paralysie totale du conseil syndical.

Changer de syndic : l'occasion de réviser votre gestion

Évaluer votre syndic actuel avant le vote

Cette crise de mandat expiré est souvent révélatrice d'une gestion défaillante. Avant de voter pour un nouveau syndic, posez-vous les questions essentielles :

Si plusieurs défaillances s'ajoutent au mandat expiré, c'est le moment de changer de syndic pour de bon. Une nouvelle AG vous en donne l'opportunité.

Comparer les offres et tarifs

Avant de voter, consultez au moins 3 devis de syndics professionnels. Comparez non seulement les tarifs, mais aussi les services inclus : gestion comptable, maintenance préventive, transparence digitale, réactivité aux urgences.

Découvrez les tarifs compétitifs pour une gestion de copropriété à Paris et les différentes formules proposées. Les frais de syndic varient généralement entre 4 et 10 € par m² annuels selon la complexité de la copropriété.

Procédure d'AG et vote du nouveau syndic

Déroulement de l'assemblée générale

Une fois l'AG régulièrement convoquée, le vote du nouveau syndic suit les règles standard :

Points d'attention pour le vote

Vérifiez que les candidats syndics déclarent tout conflit d'intérêt potentiel. Un syndic ne doit pas être copropriétaire de l'immeuble (sauf exceptions rares). Exigez un descriptif détaillé de leurs services et une assurance professionnelle valide.

Si l'AG vote pour confier la gestion à un nouveau syndic professnel, demandez explicitement que le procès-verbal soit transmis sous 30 jours (obligation légale) afin que le nouveau mandataire entre en fonction sans délai.

Cas particulier : syndic démissionnaire ou en cessation d'activité

Distinction avec le mandat expiré

Il ne faut pas confondre un mandat expiré (par simple passage du temps) avec une démission ou cessation d'activité du syndic. Dans ce dernier cas, le syndic sortant a une obligation légale de convoquer une AG dans les 30 jours de son départ. Le défaut de convocation engage sa responsabilité civile.

Si votre syndic a disparu sans préavis, contactez Syndic Paris pour obtenir un conseil rapide sur les recours possibles. Vous pouvez envisager une action en responsabilité contre l'ancien syndic pour préjudice.

Prévention : éviter le piège du mandat expiré

Calendrier de convocation : 6 mois avant l'expiration

Pour éviter cette situation critique, le conseil syndical doit prévoir, dès 6 mois avant l'expiration du mandat, la convocation d'une AG. Cette anticipation permet d'examiner sereinement les candidatures, de procéder à des auditions et de finaliser la transition.

Un bon syndic vous rappellera cette obligation. S'il ne le fait pas, c'est déjà un signal d'alerte.

Révision des statuts et durée de mandat

Certains immeubles parisiens conservent encore des statuts anciens qui ne précisent pas clairement la durée du mandat ou les modalités de renouvellement. Profitez de cette AG pour mettre à jour le statut de la copropriété et clarifier :

Coûts et durée de la procédure

Frais de convocation

La convocation d'AG par un copropriétaire entraîne des frais administratifs : timbrage, recommandé pour tous les copropriétaires, possible intervention d'un huissier. Ces frais restent modérés (200 à 500 € généralement) et sont à répartir entre les copropriétaires ou absorbés par le budget des parties communes.

Délais globaux

Comptez environ 4 à 8 semaines entre la mise en demeure initiale et l'AG effective :

Si vous devez saisir le tribunal pour forcer la convocation, ajoutez 2 à 4 mois supplémentaires.

Questions fréquentes

Le syndic sortant peut-il continuer à gérer les urgences après l'expiration du mandat ?

Strictement parlant, non. Cependant, les tribunaux reconnaissent une gestion de fait pour les actes strictement nécessaires à la préservation de l'immeuble (appel plombier en cas de fuite, chauffage en hiver). Mais cette tolérance est limitée et précaire juridiquement. Il est préférable de régulariser rapidement la situation.

Combien de copropriétaires faut-il pour convoquer une AG légalement ?

Depuis 2019, un seul copropriétaire dispose du droit de convoquer l'AG si le syndic défaillant ne le fait pas dans les 8 jours de la mise en demeure. Auparavant, il en fallait au moins un quart. Cette simplification est un progrès considérable pour éviter les blocages.

Que se passe-t-il si l'AG vote le maintien de l'ancien syndic ?

C'est possible. Si une majorité vote pour reconduire l'ancien syndic, un nouveau mandat lui est alors attribué (1 à 3 ans). Les défaillances antérieures pourront être discutées lors d'une AG ultérieure ou des copropriétaires pourront lancer une action en responsabilité pour récupérer les préjudices.

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