Convocation d’AG et mandat de syndic expiré : comment sortir de l’impasse ?
À Paris, l’administration des copropriétés ne souffre aucune interruption. Pourtant, il arrive qu’un conseil syndical découvre avec stupeur que le mandat du syndic est expiré depuis plusieurs semaines, sans qu’aucune Assemblée Générale (AG) n’ait été convoquée.
C’est une situation critique : juridiquement, votre syndic n’existe plus. Il n’a plus le pouvoir de convoquer une AG, ni de représenter légalement l’immeuble. Quelles sont les solutions pour rétablir la gestion de votre patrimoine ?
Le constat : pourquoi votre syndic est-il "hors jeu" ?
Un mandat de syndic a une durée déterminée (maximum 3 ans). Si la date d'échéance est dépassée sans vote préalable, l'immeuble est dépourvu de représentant légal.
- Le danger immédiat : Les contrats de maintenance (ascenseurs, chauffage) ne sont plus couverts, et les appels de fonds deviennent contestables.
- L'erreur classique : Laisser l'ancien syndic convoquer "quand même". Une AG convoquée par un syndic dont le mandat est expiré est nulle de plein droit. N'importe quel copropriétaire pourrait faire annuler les décisions en justice.
Avant de lancer une procédure lourde, il est souvent judicieux d'analyser les charges de votre immeuble pour vérifier si des factures impayées n'ont pas déjà commencé à s'accumuler durant cette période de flottement.
La solution légale : l'Article 17 de la Loi du 10 juillet 1965
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, la procédure a été simplifiée pour éviter le blocage systématique des copropriétés parisiennes.
1. La convocation par un copropriétaire
Désormais, l'article 17 de la loi de 1965 permet à n'importe quel copropriétaire de convoquer l'AG pour nommer un nouveau syndic.
- La condition : Il faut préalablement mettre en demeure le syndic sortant (même si son mandat est expiré) de convoquer l'AG.
- Le délai : Passé un délai de 8 jours sans réponse, vous pouvez agir.
C’est le moment idéal pour comparer les forfaits de gestion afin de présenter des contrats alternatifs lors de cette AG de "sauvetage", car vous ne pourrez pas renouveler un syndic défaillant sans mise en concurrence.
2. La désignation d'un administrateur ad hoc
Si aucun copropriétaire ne souhaite prendre la responsabilité de la convocation, il faut saisir le Président du Tribunal Judiciaire de Paris (ou de votre ressort) pour faire nommer un administrateur provisoire. Cette procédure est plus coûteuse et lente, mais elle sécurise juridiquement la transition.
L'exception du Conseil Syndical (Loi ELAN)
Le Président du Conseil Syndical dispose également d'un pouvoir de convocation après mise en demeure infructueuse du syndic. Dans le contexte parisien, où la réactivité est clé pour éviter les ruptures de services, cette voie est souvent privilégiée.
Si vous constatez que votre gestionnaire actuel a laissé son mandat expirer par négligence, c'est un signal d'alerte majeur. Il est alors impératif d'engager une procédure de changement de syndic pour confier votre immeuble à un cabinet capable d'anticiper les échéances juridiques.
Check-list pour une AG de régularisation réussie
- Vérifier la date exacte d'expiration sur le dernier procès-verbal d'AG.
- Mettre en demeure le syndic sortant par LRAR.
- Préparer l'ordre du jour strictement limité à la désignation du syndic et des membres du conseil syndical.
- Notifier la convocation à tous les copropriétaires par LRAR ou par voie électronique.
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