Assurance PNO en copropriété Paris : obligations du propriétaire bailleur

Qu'est-ce que l'assurance PNO ?

L'assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant) est une assurance souscrite individuellement par un copropriétaire qui loue son bien et n'y réside pas. Elle est obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Elle couvre les risques liés au lot privatif du bailleur que ni l'assurance de la copropriété (qui couvre les parties communes), ni l'assurance habitation du locataire (qui couvre les risques liés à l'occupation) ne prennent en charge.

Ce que couvre l'assurance PNO

Garanties de base

• Responsabilité civile propriétaire : dommages causés aux tiers ou aux parties communes du fait du lot privatif (fuite d'une canalisation privative, chute d'un élément de l'appartement)
• Vacance locative : couvre les sinistres survenant entre deux locations, lorsque l'appartement est vacant
• Défaut d'assurance du locataire : si le locataire n'est pas assuré, certains contrats PNO prennent le relais pour les dommages causés par ce dernier

Garanties complémentaires fréquentes

• Protection juridique (litiges avec locataires, copropriétaires, entreprises)
• Perte de loyers suite à sinistre rendant le bien inhabitable
• Garantie loyers impayés (GLI) — souvent proposée en option
• Dommages aux équipements de l'appartement (chauffe-eau, volets, etc.)

PNO et assurance copropriété : comment s'articulent-elles ?

Ces deux assurances sont complémentaires et non redondantes :

• Assurance copropriété : couvre les parties communes et la responsabilité civile du syndicat envers les tiers
• Assurance habitation du locataire : couvre les dommages liés à l'occupation du lot privatif par le locataire
• Assurance PNO : comble les vides — en particulier pendant les périodes de vacance et pour les sinistres liés à la structure du lot privatif (non couverts par le locataire)

En pratique, la convention IRSI (qui régit les sinistres dégâts des eaux et incendies entre assureurs) implique les trois niveaux : assurance copropriété, PNO du propriétaire et assurance habitation du locataire.

Cas concrets à Paris

Fuite d'une canalisation privative pendant une vacance

Un appartement est vacant entre deux locataires. Une canalisation privative se rompt et inonde l'appartement du dessous. L'assurance habitation (locataire) n'est plus en vigueur. L'assurance de copropriété ne couvre pas les dommages issus d'une partie privative. Seule l'assurance PNO prend en charge les dégâts.

Locataire non assuré

Un locataire en situation irrégulière n'a pas souscrit d'assurance. Il cause un dégât des eaux à l'appartement du voisin. Le PNO du propriétaire bailleur peut intervenir en substitution.

Litige avec la copropriété

La garantie protection juridique du PNO finance les frais d'avocat en cas de contentieux avec le syndicat de copropriétaires sur la répartition des travaux ou la gestion du sinistre.

Combien coûte une assurance PNO à Paris ?

Le prix varie selon :

• La surface et la valeur du bien
• L'arrondissement (sinistralité locale)
• Les garanties choisies (avec ou sans GLI)
• L'historique de sinistres du propriétaire

Pour un appartement parisien standard, le coût se situe généralement entre 100 et 300 € par an pour une PNO de base. Avec la garantie loyers impayés, la prime peut atteindre 2 à 3 % des loyers annuels.

Obligations du syndic et du bailleur

Le syndic n'a pas à gérer ou souscrire le PNO — c'est la responsabilité individuelle de chaque propriétaire bailleur. En revanche, le syndic peut rappeler cette obligation en AG et signaler aux copropriétaires bailleurs que l'absence de PNO les expose à une responsabilité personnelle en cas de sinistre pendant la vacance.