Article 25 de la copropriété : Maîtriser la majorité absolue à Paris
Comment faire voter le ravalement de l’immeuble ou le remplacement du prestataire de chauffage quand la moitié des copropriétaires ne se présente pas à l’Assemblée Générale ? À Paris, l'absentéisme chronique en AG est un défi quotidien pour les conseils syndicaux. Le grand nombre d'investisseurs locatifs et de résidents secondaires complique l'atteinte des seuils légaux.
C’est ici que l’Article 25 de la Loi du 10 juillet 1965 entre en jeu. Connu sous le nom de "majorité absolue", cet article régit les décisions structurelles de l'immeuble. Comprendre son mécanisme et maîtriser ses passerelles légales est nécessaire pour éviter le blocage de votre copropriété.
Qu'est-ce que la majorité de l'Article 25 de la Loi de 1965 ?
Contrairement aux idées reçues, la majorité absolue ne signifie pas qu'il faut obtenir la majorité des personnes présentes dans la salle, mais la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble.
Le calcul basé sur l'ensemble des tantièmes
Pour qu'une résolution soit adoptée à la majorité de l'article 25, elle doit recueillir au moins 501 millièmes sur 1000 (ou la moitié plus une voix des millièmes totaux de la copropriété). Les copropriétaires absents, non représentés ou qui s'abstiennent votent ainsi indirectement "contre" la résolution, puisque leurs tantièmes sont comptabilisés dans le total général mais pas dans les votes favorables.
La différence cruciale avec l'Article 24 (majorité simple)
- L'Article 24 calcule la majorité uniquement sur la base des tantièmes des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
- L'Article 25 prend pour base de calcul la totalité des tantièmes de la copropriété, sans exception.
Liste des décisions clés relevant de l'Article 25
La loi réserve cette majorité absolue aux actes de gestion importants qui impactent le patrimoine ou le budget des copropriétaires :
- L’élection, le renouvellement ou la révocation du syndic de copropriété.
- Les travaux d’économie d’énergie (isolation, modernisation de la chaufferie).
- L'autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux touchant aux parties communes (comme l'installation d'une climatisation ou la création d'une trémie).
- La délégation de pouvoirs au conseil syndical dans les limites de la Loi ELAN.
La passerelle de l'Article 25-1 : L'arme anti-absentéisme à Paris
Face aux blocages répétés causés par l'absentéisme, le législateur a mis en place un dispositif de secours : la passerelle de l'Article 25-1. Ce mécanisme permet de valider une décision sans devoir organiser une nouvelle assemblée générale à grands frais.
Le mécanisme du second vote immédiat
Si votre résolution n’a pas atteint les 501 millièmes requis, mais qu’elle a tout de même obtenu le soutien d’au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires (soit 334 millièmes), l’assemblée générale peut procéder immédiatement à un second vote.
Ce second vote s’effectue alors à la majorité simple de l’Article 24. Seuls les votes des personnes exprimées (présents, représentés, vote par correspondance) comptent. L'absentéisme n'est plus un facteur de blocage.
Le cas de la seconde Assemblée Générale
Si le projet recueille moins d'un tiers des voix de l'ensemble de la copropriété, la passerelle immédiate est impossible. Le conseil syndical dispose alors d'un délai de trois mois pour demander la convocation d'une nouvelle Assemblée Générale. Lors de cette seconde réunion, la résolution pourra être votée directement à la majorité simple de l'Article 24.
Applications concrètes : Réussir vos votes majeurs dans la capitale
Les règles de l'Article 25 s'articulent avec les réalités juridiques et thermiques du parc immobilier parisien.
La mise en concurrence des syndics
La loi ALUR impose de mettre en concurrence les contrats de gestion. Pour changer de syndic à Paris, le Conseil Syndical doit notifier le contrat choisi au syndic en place pour inscription à l’ordre du jour. Le vote se fait à l’Article 25. Si le nouveau syndic obtient plus du tiers des tantièmes mais pas la majorité absolue, la passerelle 25-1 s’applique immédiatement pour valider la transition.
Les travaux issus du bilan énergétique obligatoire
Les petites copropriétés doivent faire face aux exigences liées au DPE copropriété de moins de 50 lots. Les bouquets de travaux d'isolation ou de réfection des toitures-terrasses en zinc se votent à la majorité absolue de l'article 25. Anticiper les intentions de vote par correspondance est l'unique moyen de s'assurer que le seuil du tiers des voix sera franchi afin de bénéficier de la passerelle.
Climatisation, combles et PLU bioclimatique de Paris
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) bioclimatique restreint les modifications de façades. Si un copropriétaire demande l'autorisation d'installer une unité extérieure de climatisation, l'AG vote à l'Article 25. Le syndic doit veiller à ce que l'autorisation technique soit soumise au respect des critères de la Mairie de Paris et des Architectes des Bâtiments de France (ABF) avant d'enregistrer le vote.
Tableau de synthèse : Quelle majorité pour quelle décision ?
Les conseils de syndic-paris.fr pour sécuriser vos résolutions
Pour éviter qu'un projet de rénovation ou de changement de gestionnaire ne soit rejeté par simple manque de participation, une préparation rigoureuse s'impose en amont de l'assemblée.
- Exploiter le vote par correspondance : Depuis son introduction, le formulaire de vote par correspondance permet aux propriétaires bailleurs de s'exprimer sans se déplacer. Le conseil syndical doit faire campagne auprès des indécis pour s'assurer de récupérer ces formulaires avant la date limite.
- Rédiger des résolutions claires : Le texte de la résolution doit mentionner explicitement le recours possible à la passerelle de l'article 25-1. Cela évite toute contestation juridique sur la validité du second vote.
- Vérifier la faisabilité financière : Voter des travaux ou de nouveaux contrats requiert une parfaite maîtrise du budget de l'immeuble. Avant de soumettre une enveloppe de travaux lourds au vote de l'article 25, nous vous aidons à rationaliser vos dépenses courantes grâce à un [audit gratuit de vos charges] afin de présenter un projet financièrement viable aux copropriétaires.
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